宅建業法改正に伴う水害ハザードマップの説明義務化について

こんにちは。文京区本郷で「一戸建て・土地・マンション」などの不動産の買取・売却・販売を専門に行っている株式会社ASUeの新人スタッフです。

本日は先月施行されたばかりの水害ハザードマップの義務化について取り上げます。

説明義務化の背景

ハザードマップってみなさん聞き覚えございますでしょうか？
近年の大規模水災害の頻発により市町村のハザードマップをご覧になったことがある方も多いかと思います。

不動産取引時における水害リスクに係る情報が契約締結の決定に際して重要な要素となってきていることを鑑み、2020年7月17日、国土交通省は水害ハザードマップにおける対象物件の所在地を、不動産取引時の重要事項説明として義務付けるための宅地建物取引業法施行規則の一部を改正する命令を公布しました。

これにより重要事項説明の対象項目に「水防法の規定に基づき作成された水害ハザードマップにおける対象物件の所在地」を追加し説明することが義務付けられ、2020年8月28日からすでに施行されています。

これは売買だけでなく賃貸についても義務化の対象となりますので、賃貸にお住いの方もこれからは他人事ではない関心事です。

国土交通省「宅地建物取引業法施行規則の改正について」
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/sosei_const_fr3_000074.html

国土交通省のハザードマップ説明義務化のガイドライン

本改正を受けて、水防法に基づく水害ハザードマップを提示しながら、当該マップにおける取引の対象となる宅地又は建物の位置を説明すること、および重要事項説明書において「別添ハザードマップ参照。」等と記載し、重説の一部に取りまとめることが必要となりました。

ただし、自治体が水害に関するハザードマップを作成していなかったり、公表していなかったりした場合は、提示すべき水害ハザードマップがないことを説明すればよいことになっており、ガイドラインによれば、概ね次の４つがポイントとなります。

• １．水防法に基づき作成された水害（洪水・雨水出水・高潮）ハザードマップを提示し、対象物件の概ねの位置を示すこと
• ２．市町村が配布する印刷物又は市町村のホームページに掲載されているものを印刷したものであって、入手可能な最新のものを使うこと
• ３．ハザードマップ上に記載された避難所について、併せてその位置を示すことが望ましい
• ４．対象物件が浸水想定区域に該当しないことをもって、水害リスクがないと相手方が誤認することのないよう配慮すること

ハザードマップの調べ方

ちなみに、ハザードマップは下記のハザードマップポータルサイトで広く公開されており、どなたでもご確認いただけます。

国土交通省 「ハザードマップポータルサイト」
https://disaportal.gsi.go.jp/

トップページを開くと、「重ねるハザードマップ」と「わがまちハザードマップ」があります。「重ねるハザードマップ」では、市区町村などの地名を入れると、居住地などの地図が表示され、加えて「洪水」「土砂災害」「津波」「道路防災情報」などを重ねて表示できるようになっています。
リスクに応じた色の濃淡が表示されますので、物件の検討可否の基準としてどの色までを検討候補とするか、事前に対策を講じるか等に活用するとよいでしょう。

実際、多くの災害において災害リスクが高いと公表されていた地域で発生しています。例えば2018年7月に発生した岡山県倉敷市真備地区の豪雨災害における浸水範囲は、ハザードマップで示されている浸水想定区域と概ね一致しており、土砂災害による死者のうち約9割が土砂災害警戒区域内等での被災だったそうです。

また、各市町村の行政機関におけるハザードマップの開示状況については、下記の国交省サイトで取りまとめられています。

国土交通省　「ハザードマップの閲覧場所・入手方法　関東版」
https://www.mlit.go.jp/river/bousai/main/saigai/tisiki/syozaiti/hazard_kanto.html

例えば、ここ文京区だと区役所内の危機管理室防災課において、閲覧や手渡しで入手できるそうで、ホームページでも一般に公開されております。

文京区水害ハザードマップ
http://www.city.bunkyo.lg.jp/sosiki_busyo_bosaianzen_kateitaisaku_hazard.html

東京２３区で特に浸水が心配される５区

東京都で比較的水害リスクが高いといわれる江東5区（江東区、江戸川区、墨田区、葛飾区、足立区）では、区を超えた5区合同でのハザードマップに関する注意喚起を行ってらっしゃいます。普段は縦割りである行政が区を超えて取り組むほど、それだけ重要でリスクの高いエリアと言えるでしょう。

想定では江戸川や荒川が氾濫すると、区内のほとんどの場所で浸水が生じ、最大で10ｍの深い浸水が発生、それが1～2週間、長いところでは2週間以上続く可能性があるそうです。

契約前に事前に簡単に調べることができます

重要事項説明が契約前に行われるとはいえ、検討を始める段階から情報を把握されていれば、契約のリスクを事前に把握することができるでしょう。ハザードマップは一般に公開されていますので不動産業者任せではなく自ら確認されることが肝要です。

事前にリスクを把握していれば、新築の際に売主や施工会社に災害リスクを軽減する施策を要望したり、中古住宅でも、リスク軽減の対策費用として売買価格を減額してもらうよう交渉したりする際の交渉材料となり得るでしょう。

どうせ確認されるなら、地震の災害リスクについても確認されることもお勧め致します。重要事項説明では、地震に関する項目は義務化されておりません。住宅を検討されるなら自治体が公表している地震防災・危険度マップも確認しておくとよいでしょう。

近年は、数十年に一度といったレベルの大規模災害が頻発しています。自治体が調査をして公表している情報については、できる限り情報を集めておくべきではないでしょうか。ハザードマップの取得と理解が、皆さんの生命と住まいを守ることにつながります。

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